发包方：村委会发包国有土地给个人收取承包费
承包方：个人在国有土地上所建建筑被强拆致受损
法院判决：判决合同无效，双方担责
在地广人稀的新疆，土地资源尤其是农村区域土地利用率较低。近年来，随着城市建设的快速扩张，国家政策的调整，城市周边的农村区域土地日益增值，甚至寸土寸金，随之而来的是一些违法发包土地、进行建设引发的争议。这不，昌吉周边又一村委会违法发包农村区域的国有土地给个人收取承包费，个人在国有土地上所建建筑被强拆，产生损失150万余元。此案经昌吉市人民法院审理，判决合同无效，村委会退还个人承包费并赔偿岳某少部分损失50万余元。
案情：
岳某诉称：2010年10月，某村委会与岳某签订一份《土地租赁合同》，约定某村委会将位于昌吉市某村十几亩地租赁给岳某用于养殖，合同期限为17年，租金为每亩每年200元。合同签订后，岳某在上述土地上建设房屋和彩钢板房及打了水泥地坪，用于养殖。2014年3月，昌吉市国土资源局向岳某发了一份《行政处罚听证告知书》、《行政处罚决定书》，认定岳某建设养殖场彩钢房等房屋占用的土地属于国有土地，责令岳某限期拆除。2014年5月，岳某建设的房屋、彩钢板房和水泥地坪等被执法部门强制拆除。土地被收回，给岳某造成巨大的经济损失，故岳某诉至法院，请求判令某村委会：1、确认双方签订的《土地租赁合同》无效；2、返还租金14000元；3、赔偿建筑物损失150万余元。
某村委会辩称：1、岳某未支付租金，14000元租金是村民冶某所交，岳某无权要求返还；2、岳某不能无偿使用土地，即使合同无效，租金也应当追缴，而非返还；3、岳某所谓的损失是其违约、违法、违规所造成的，村委会对该损失的产生没有任何过错，合同明确约定岳某不得建造永久性建筑物，土管法规定：临时用地期限不得超过两年，使用权期限超过两年的建筑物，属于永久性建筑物，岳某所造的砖彩、砖混房屋、水泥地坪，是用水泥、砖建造的，其性质为永久性建筑物，岳某违反合同约定所造成的损失，应当自负；岳某建筑的砖彩、砖混房屋、地坪应当办理规划许可、土地审批手续，岳某违法修建对其造成的损失应当自负。综上，请求依法驳回岳某的诉讼请求。
法院查明：2010年10月，双方签订一份《土地租赁合同》，约定某村委会将某村十几亩土地租给岳某搞养殖，期限17年，从2010年10月1日至2027年10月1日，租金每年每亩200元，所租土地只搞养殖，不得建永久性建筑，双方不得违约，否则应向对方付违约金2万元，并赔偿由此造成的一切损失。合同签订后，岳某取得土地，在未报经有关部门审批，投入资金修建了建筑物。2014年3月，昌吉市国土资源局向岳某下发行政处罚听证告知书，告知岳某未经国土资源行政主管部门批准，擅自占用某村土地并进行建设的行为，违反规定，属非法占用土地（权属为国有，地类为其他草地）行为，拟进行行政处罚。后昌吉市国土资源局向岳某下发行政处罚决定书，处罚责令退还非法占用的土地，十五日内拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。
法院判决：
法院审理认为：一、关于《土地租赁合同》的合同效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。但具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形时，合同无效。本案租赁的土地为国有，地类为其他草地，某村委会将该地转让给岳某用于养殖。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款对行使国有土地使用权的确认及出让行为的主体资格有明确规定，某村委会作为农村经济组织无权对上述国有土地进行出租，其将国有土地出租违反法律规定，应认定无效。2010年10月，某村委会与岳某签订的《土地租赁合同》亦属无效。
二、关于合同被确认无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方的损失, 双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中《土地租赁合同》的无效系因某村委会不具备法律规定的转让资格和条件，将国有土地发包给岳某，其在缔约之时对合同无效负有主要过错责任，而岳某对于其将要租赁的土地的性质也应当尽到必要的审查义务，其在缔约之时负有次要责任。但在合同的后续履行过程中对于岳某修建的建筑物的损失，主要是由于其违反了不得建永久性建筑的合同约定，且其未经相关部门的审批进行修建从而导致建筑物被拆除，对于该部分损失，岳某负有主要过错责任，因双方合同约定租赁土地的用途是进行养殖，岳某要进行养殖有必要修建附属设施，某村委会将国有土地租给岳某的行为与岳某修建建筑物后造成损失存在一定的因果关系，故某村委会应当对岳某的损失承担相应的责任。结合本案事实及当事人过错程度，由岳某自行承担损失的大部分，由某村委会承担损失的少部分，遂作出上述判决。（作者：姜海龙）
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